Ипотека для ИЖС: что ждет владельцев участков в 2026 году
Еще недавно мечта о своем доме казалась легко достижимой, так как за цену скромной городской квартиры можно было построить полноценный дом с участком. Давайте посмотрим, что происходит сейчас, и что нас ждет.
Что сейчас
По итогам III квартала 2025 года аналитики «Домклик» зафиксировали всплеск интереса к ипотеке на строительство частных домов. По данным источника, спрос на них вырос в четыре раза по сравнению с началом года, а с января по сентябрь россияне оформили займов в Сбербанке на 100 млрд рублей.
Почему это происходит? Эксперты «Домклик» оптимистично называют две причины:
- Субсидированная семейная ипотека по льготным ставкам по-прежнему обеспечивает стабильность рынка. После завершения общей программы господдержки именно она помогает семьям с детьми реализовать мечту о доме. Сейчас ее доля в общем объеме выдач — 80%.
- Повышенная безопасность сделок. С 1 марта 2025 года в ИЖС начали действовать эскроу-счета. Это значит, что деньги заемщиков защищены, а процесс строительства становится более прозрачным.
Но не все так радужно, как хотелось бы. По мнению экспертов ДОМ ТЕХНОНИКОЛЬ, зафиксированный рост в значительной степени объясняется «эффектом низкой базы».
А именно: в конце 2024 года спрос на ипотеку ИЖС упал — господдержка закончилась, а ставки по кредитам выросли. Сначала это вызвало всплеск активности в III квартале 2024 года, когда семьи, подходящие под лояльные требования семейной ипотеки, стремились попасть в «последний вагон».
Затем, уже в IV квартале прошлого года, объемы выдач резко упали. Промежуточный результат можно охарактеризовать так: любой рост на этом фоне уже заметен.
В 2025 году ситуация изменилась благодаря высоким ценам на квартиры и появлению эскроу. Они сделали строительство дома более привлекательным для определенного круга заемщиков — преимущественно для тех, кто сохранил право на льготы и субсидии.
Как результат, к третьему кварталу объем кредитов на строительство домов достиг рекорда: только Сбер выдал более 51 млрд.рублей на строительство домов.
О прогнозах ипотеки на 2026 год: льготные программы — главный драйвер ИЖС
Эксперты ТЕХНОНИКОЛЬ сдержанно относятся к перспективам радикального снижения ставок и роста ипотеки в ИЖС в 2026 году. Ставки будет снижаться, но медленно — вместе с ключевой ставкой Банка России.
Поэтому на бурный рост и массовое развитие сегмента ИЖС в регионах с дорогой недвижимостью рассчитывать не приходится: он будет сдерживаться ставками, балансирующими на грани запретительных.
Вместе с тем, будет расти роль федеральных и региональных программ субсидирования, которыми будут стимулировать развитие стратегических отраслей, сельских территорий, регионов приоритетного развития, переезд в них учителей, врачей, квалифицированных рабочих.
Льготные программы по-прежнему останутся и главным драйвером ИЖС, а федеральное или региональное субсидирование — будет развиваться как метод регулирования.
Со ставкой под 20% строить попросту невыгодно: она может быть оправданной, когда у потенциального заемщика есть собственные средства, а кредит берется на небольшую сумму и относительно короткий срок.
Например, при встречной сделке на квартирном рынке, когда взамен двухкомнатной квартиры приобретается трехкомнатная.
В то же время, для большинства заемщиков сегмента ИЖС такая ставка попросту запретительная. Поэтому большинство заемщиков выбирают льготные программы. Условия там жёстче, но ставки — от 0,1% до 6%. Давайте посмотрим, что есть сейчас.
Кто может получить льготную ипотеку на строительство частных домов
«Ключи» к льготе:
- Дети — например, «Семейная ипотека» под 6%
- Профессия — IT, а в некоторых регионах — медицина, образование, культура
- География — Дальний Восток, Арктика, новые территории и сельская местность
Требования банков: что нужно знать до начала стройки
По любой из льготных программ есть несколько вариантов потратить деньги. Те, кто хочет частный дом, берут ипотеку для строительства дома по договору подряда или покупку участка с одновременным строительством. Но банк дает деньги не просто так — а под залог дома. Поэтому требования строгие.
Участок должен быть:
- Правильной категории (ИЖС, ЛПХ, садоводство). С кадастровым номером и межеванием. Свободным от обременений. В черте населенного пункта.
Дом должен быть:
- Капитальным и теплым, чтобы в нем можно было жить круглый год.
- Не менее 60 м² и не выше трех этажей.
- Его нужно полностью подключить к коммуникациям: свет, вода, канализация и современное отопление (печное не допускается).
Строить нужно из долговечных материалов:
- Фундамент: ленточный, свайный, столбчатый, бетонный.
- Стены: кирпич, блоки, каркас, монолит.
- Перекрытия: бетон, дерево, металл.
И главное: время! На всё про всё — строительство и регистрацию — банк дает от 12 до 24 месяцев. Именно поэтому выбор проекта, подрядчика и технологии строительства становится ключевым моментом.
О рынке подряда в ИЖС
Но есть нюанс. Строительство многоэтажных многоквартирных домов — это крупные строительные и проектные организации с соответствующим менеджментом, парками техники, налаженными производственными связями и контролем на всех этапах.
Строительство домов ИЖС не лицензируется и не сертифицируется. Основные участники рынка — небольшие компании и семейные предприятия, чаще всего в формате ИП, строящие несколько домов в год.
Таких строительных компаний — великое множество. Соответственно, проектов тоже много. Например, на сервисе Строим.Дом-РФ выложено уже больше 33 тыс. проектов, на «Домклик» — меньше, около 7 тыс. Но факт: пересмотреть их все, а тем более, провести проверку и экспертизу, — физически невозможно. Чтобы не быть голословными, приводим пруфы.
Вдобавок, истории, когда компания такого формата запуталась в собственном менеджменте, обанкротилась, оставив недострой или объект с критичными недоделками, а инициаторы проекта ударились в бега, — к сожалению, случаются.
Для того чтобы подрядчик выполнил свои обязательства, с 2025 года заработала система строительства с использованием эскроу-счетов: строительная компания не получит денег, пока объект не будет сдан.
Такой подход страхует от недобросовестных подрядчиков, но далеко не всегда — от сбоев на стройке, а также ошибок проектировщиков и строителей (которые, справедливости ради отметим, могут быть не критичными, но весьма неприятными).
Домокомплекты: панацея или нет
Один из наиболее эффективных рецептов для старта массового строительства ИЖС — типовые проекты и готовые домокомплекты заводского производства.
Типовых проектов не должно быть много, но они должны быть выверены до мелочей — как с точки зрения эргономики и удобства для пользователя, так и с точки зрения технических решений.
Заводской домокомплект, укомплектованный всем необходимым, — это качество подгонки деталей, недостижимое при работе под открытым небом и сжатые сроки монтажа круглый год.
И, что примечательно, сотрудничество с производителем не оставляет без работы подрядные организации, а наоборот. Вместо того, чтобы «зависнуть» на одном объекте, у строителей появляется возможность за то же время возвести несколько объектов.
Вдобавок, строительство становится всесезонным: за неделю закрыли теплый контур, и все внутренние работы — в тепле и под крышей.
Вишенка на торте — точная и прозрачная смета без сюрпризов. Как следствие — высокая степень одобрения банками.
Готовые решения: дома, которые уже прошли проверку
Дом по проекту МОНЕ 60. Общая площадь – около 60 кв. м: практически вся площадь отапливаемая. Еще одна особенность МОНЕ 60 — складская программа. Полностью укомплектованные и готовые к отгрузке панельно-каркасные домокомплекты всегда есть на складах компании. То есть, у заказчиков есть возможность получить готовый к внутренней отделке дом через пару недель после принятия решения о покупке — подробнее о доме МОНЕ 60.
Для проектов МОНЕ 75 предложено несколько трендовых решений внешней отделки и возможность выбрать вариант «свободная планировка». Если добавить к этому возможность выбирать цвета, а также сочетать и комбинировать материалы фасадной отделки — то количество вариантов сделать на базе типового проекта индивидуальный — стремится к бесконечности. Подробнее о проекте МОНЕ 75.
На базе МОНЕ 75 разрабатывались проекты как для коттеджных поселков комфорт-класса, так и для социальных программ — подробнее об этом.
Что ждет рынок ИЖС в 2026: прогноз эксперта
Татьяна Суворова, ТЕХНОНИКОЛЬ:
«2026 год станет непростым периодом для рынка ИЖС и всей строительной отрасли. Нас ждет рост цен на материалы и услуги, его будут подпитывать как сохраняющаяся инфляция, так и грядущие изменения системы налогообложения с 1 января 2026.
В такой ситуации мы ждем структурный сдвиг рынка: будет расти доля проектов по реконструкции и ремонту в ущерб строительству новых объектов «с нуля».
При этом есть и осторожные поводы для оптимизма. Мы надеемся, что ввод жилья сохранится на уровне 50–60 млн кв.м. Этому может способствовать ипотека. Благодаря льготным программам, объем ипотеки на ИЖС даже немного превзойдет показатели 2025 года, хотя до рекордного 2024-го, безусловно, не дотянет.
Главный вопрос — это стоимость денег. Оживление обычной, «рыночной» ипотеки и то, начнут ли люди переводить средства со вкладов в недвижимость, полностью упирается в снижение ключевой ставки. А здесь ждать быстрых поблажек не стоит: по базовому сценарию ЦБ, ставка будет держаться в районе 13–15% годовых. В таких условиях о резком росте говорить не приходится».
