Рынок ИЖС России. Итоги февраля 2026 года

Динамика экономики РФ в феврале

Ключевая ставка снизилась. На заседании 13 февраля Совет директоров Банка России уменьшил ее на 50 б.п., до 15,5% годовых. Регулятор смягчил сигнал о дальнейшей политике и сузил прогнозный диапазон средней ключевой ставки на 2026 год до 13,5–14,5%. Решение принято на фоне замедления инфляции: в феврале рост цен составил 0,73% (после 1,62% в январе), а годовая инфляция снизилась до 5,91%, по данным Росстата.

Инфляционные ожидания населения остаются высокими. По данным опроса ООО «инФОМ», медианная оценка инфляции на год вперед составила 13,1% — это на 0,6 п.п. ниже января, но все еще значительно выше целевого уровня.

Наблюдаемая населением инфляция за последние 12 месяцев зафиксировалась на уровне 14,5% — это в 2,4 раза выше официального годового прироста ИПЦ. Такой разрыв может сформировать психологию «дорогих денег» и подталкивает к сберегательной модели: доля граждан, предпочитающих откладывать свободные средства, выросла до 54,9% (+2,4 п.п. за месяц) — данные ЦБ РФ.

Индекс потребительских настроений (ИПН) в феврале опустился до 97,7 п. — минимального значения с декабря 2022 года, что может указывать на снижение готовности к крупным покупкам, включая строительство дома.

Ценовые ожидания бизнеса сохраняются. По данным мониторинга предприятий Банка России, в строительстве разница между долей предприятий ожидающих рост и долей ожидающих снижение, остается одной из самых высоких — 29,3 п., уступая только розничной торговле (39,9 п.). Это указывает на то, что подрядчики и производители стройматериалов закладывают в ближайшие планы повышение цен на работы и материалы, а значит, рост себестоимости строительства для конечного заказчика продолжится.

Ценовые ожидания предприятий по отраслям в феврале 2026 года

Деловая активность в обрабатывающих производствах балансирует на грани стагнации. Индекс предпринимательской уверенности опустился до 0,4% против 3,3% год назад — данные Росстата. Оценки текущего спроса ухудшились ( –24,9%), но загрузка мощностей выросла до 62%, а дефицит кадров остается значимым (–9,3%). При этом 15,6% предприятий ожидают роста цен на свою продукцию в ближайшие три месяца, что согласуется с данными ЦБ РФ о сохранении инфляционного давления в цепочках поставок.

В миграционном законодательстве готовятся изменения. В феврале Государственная Дума приняла в первом чтении три законопроекта, направленных на совершенствование миграционного контроля. Среди ключевых изменений: сокращение срока медицинского освидетельствования для мигрантов с 90 до 30 дней, введение уголовной ответственности за подделку медицинских документов (до 8 лет лишения свободы) и административных штрафов за нарушения порядка медосвидетельствования (до 1 млн рублей). По оценкам мэра Москвы Сергея Собянина, дефицит трудовых ресурсов в столице составляет 400–500 тыс. человек, а мигранты обеспечивают 5–6% валового регионального продукта города. Изменение правил пребывания может сократить приток рабочей силы, что особенно критично для строительной отрасли, где дефицит кадров продолжает сдерживать объемы ввода жилья.

Бюджетные ограничения создают риски для господдержки. Дефицит федерального бюджета за январь–февраль составил 3,449 трлн руб. (1,5% ВВП). Доходы сократились на 10,8% год к году, расходы выросли на 5,8%. Для финансирования дефицита использованы средства ФНБ. По прогнозам аналитиков SberCIB, дефицит бюджета в 2026 году может составить 7 трлн руб. (3% ВВП), что при сохранении жесткой денежно-кредитной политики ограничивает возможности расширения адресных льготных программ (включая ипотеку на ИЖС) и может сдвинуть фокус господдержки в сторону точечных инфраструктурных проектов.

Объем и структура рынка ИЖС

Ввод жилья сократился. По данным ДОМ.РФ, в феврале 2026 года в России введено 6,71 млн кв. м общей площади жилых помещений — на 35,7% меньше, чем в феврале 2025 года. За два первых месяца года ввод составил 14,75 млн кв. м (–31,1% к январю–февралю 2025 года).

Доля ИЖС остается высокой, но падение ускорилось. В сегменте индивидуального жилищного строительства в феврале введено 4,58 млн кв. м — на 46% ниже февраля прошлого года. Доля частных домов в общем вводе февраля составила 68%, что на 13 процентных пунктов меньше, чем год назад. Несмотря на снижение, показатель остается высоким, подтверждая устойчивый приоритет индивидуального строительства. При этом падение в феврале (–46%) оказалось глубже, чем в среднем за два месяца (–39,1%).

Доля ИЖС в общем вводе

Падение ввода затронуло большинство регионов. Наиболее сильное сокращение ввода ИЖС в январе–феврале 2026 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года зафиксировано в следующих регионах:

• Республика Тыва –88,8% (ввод 20,2 тыс. кв. м);
• Тюменская область (без автономных округов) –77,0% (76,6 тыс. кв. м);
• Забайкальский край –74,0% (28,9 тыс. кв. м);
• Калужская область –73,4% (55,9 тыс. кв. м);
• Ямало-Ненецкий АО –71,6% (7,8 тыс. кв. м);
• Республика Хакасия –71,4% (35,7 тыс. кв. м);
• Ханты-Мансийский АО –70,0% (20,0 тыс. кв. м).

Среди крупных регионов с традиционно высокими объемами строительства наиболее глубокое падение показал Краснодарский край (–57,8%, введено 367,3 тыс. кв. м).

Среди федеральных округов наибольшее снижение доли ИЖС отмечено в Южном (–51,3%) и Сибирском (–45,2%).

Увеличение ввода частных домов зафиксировано лишь в двух субъектах: Республике Дагестан (+79,2%, 344,7 тыс. кв. м) и Томской области (+2,9%, 25,4 тыс. кв. м).

По мнению руководителя экспертного центра по ИЖС Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ, Татьяны Суворовой, цифры февраля отражают динамику строительства, которая сформировалась в 2024-2025 годах: «Тогда рынок работал в режиме “дорогих денег”: ключевая ставка достигала 21%, и ипотека на строительство практически остановилась. Многие застройщики и частные домовладельцы заморозили проекты или перенесли начало стройки. Текущий ввод — это „отложенный эффект“ тех решений. Падение ИЖС на 46% в феврале — сигнал болезненный, но ожидаемый. Он подтверждает, что строительство частных домов в 2025 году сжалось. При этом высвободившийся спрос частично переориентировался на смежные сегменты: реновацию и капитальные ремонты, где активность в прошлом году заметно выросла».

Система эскроу-счетов все еще охватывает малую долю рынка, а число подрядчиков, готовых по ней работать, остается ограниченным. По данным ДОМ.РФ, за первый год действия механизма (с марта 2025 года) с использованием эскроу построено 9 тыс. домов общей площадью около 1 млн кв. м — это лишь 1,1% от общего ввода ИЖС в 2025 году. На фоне десятков тысяч подрядных организаций, работающих на рынке ИЖС, о готовности строить по новой схеме заявили 7 тыс. компаний, из которых реально ведут строительство только 3,7 тыс. При этом 44% из них возводят всего по 1–2 дома в год — это малый бизнес, которому сложно получить проектное финансирование из-за отсутствия кредитной истории и залоговой массы.

В 2026 году, по прогнозу ДОМ.РФ, объем строительства с эскроу превысит 2 млн кв. м, но даже при такой динамике доля останется невысокой. «Чтобы расширить пул подрядчиков, работающих с эскроу, и удовлетворить высокий запрос россиян на загородной формат жизни, мы прорабатываем возможность  зонтичного поручительства для подрядчиков, которые еще не имеют опыт проектного финансирования — отмечает директор по развитию жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков. — Это позволит им начать привлекать целевые кредиты в банках и в дальнейшем масштабироваться уже на рыночных условиях. Ожидаем, что в случае запуска такой меры уже в этом году с проектным финансированием смогут дополнительно начать работать около 500 – 700 подрядчиков».

В 2026 году, по прогнозу ДОМ.РФ, объем строительства с эскроу превысит 2 млн кв. м, но даже при такой динамике доля останется невысокой. Чтобы расширить пул подрядчиков, ДОМ.РФ прорабатывает механизм зонтичного поручительства, который позволит банкам кредитовать небольшие строительные компании с частичным покрытием рисков.

По мнению руководителя экспертного центра по ИЖС Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ, Татьяны Суворовой, цифры февраля —отражение того, что закладывалось еще в 2024-2025 годах: «Тогда рынок работал в режиме “дорогих денег”: ключевая ставка достигала 21%, ипотека на строительство практически остановилась. Многие застройщики и частные домовладельцы заморозили проекты или перенесли начало стройки. Текущий ввод — это „отложенный эффект“ тех решений. Падение ИЖС на 46% в феврале — сигнал болезненный, но ожидаемый. Он подтверждает: строительство частных домов в 2025 году действительно сильно сжалось».

Ипотека на ИЖС: ставки, условия и объемы кредитования

Объемы общей ипотечной выдачи упали. По данным Frank RG, в феврале 2026 года российские банки выдали 65,9 тыс. ипотечных кредитов на 284,3 млрд руб. — на 20% меньше по количеству и на 32% меньше по объему, чем в январе. Средний размер кредита снизился впервые с августа 2025 года, до 4,38 млн руб. (–13%).

При этом в годовом выражении рынок сохраняет положительную динамику: объем выдач превысил февраль 2025 года на 35%, количество кредитов — на 48%. За два месяца 2026 года суммарная выдача ипотеки достигла 710,9 млрд руб., что вдвое выше аналогичного периода прошлого года.

Падение связано прежде всего с ужесточением условий «Семейной ипотеки». В январе заемщики торопились оформить ее на старых условиях — это временно разогнало выдачу. А после 1 февраля, когда вступили в силу новые правила (принцип «одна семья — одна льготная ипотека», ограничение цели кредита собственным проживанием и требование, чтобы оба супруга были созаемщиками), последовал закономерный спад: выдачи по программе сократились на 50%.

Ужесточение затронуло и «Дальневосточную и Арктическую ипотеку»: с 1 февраля покупка готового дома по этой программе возможна только у застройщика, который его построил. Ранее допускалась покупка у любых продавцов. Новое правило направлено на повышение прозрачности сделок, но сужает возможности для приобретения вторичного жилья в регионах.

Еще один фактор, повлиявший на снижение объемов кредитования, — сокращение уровня возмещения недополученных доходов банкам. С 1 января 2026 года размер такого возмещения установлен на весь срок действия льготных кредитов: 2 процентных пункта по ипотеке на квартиры в многоквартирных домах и 2,5 п. п. по кредитам на индивидуальное жилищное строительство. В 2025 году, компенсация была выше (до 3–3,5 п. п. сверх ключевой ставки). Снижение возмещения уменьшает маржинальность льготных программ для банков, что делает их менее заинтересованными в активной выдаче таких кредитов.

Объемы ипотеки на загородную недвижимость также уменьшились. По данным ДОМ.РФ, на загородную недвижимость банки предоставили 6,6 тыс. новых кредитов на 32,4 млрд руб. Количество выдач сократилось на 17% к январю, сумма — на 30%, но в годовом выражении рост продолжился: +90% по количеству и +60% по сумме на фоне низкой базы 2025 года.

На строительство частных домов выдано 2,1 тыс. кредитов (–27,7% к январю) на 13,3 млрд руб. (–33,0%). Это связано с исчерпанием ажиотажного спроса на «Семейную ипотеку», наблюдавшимся в январе. На эту программу по‑прежнему приходится около 90% сделок в сегменте строительства.

На покупку готовых домов россияне оформили 4,5 тыс. кредитов — это на 11% меньше, чем в январе. Общая сумма таких кредитов составила 19 млрд руб., сократившись за месяц на 28%. В результате доля готовых домов в общей выдаче по ИЖС выросла до 68% (+5 п.п. за месяц). Покупатели в условиях высокой ставки предпочитают готовый объект, избегая рисков, связанных со строительством.

Выделяются региональные лидеры. Согласно данным Domclick, лидерами по доле готовых загородных домов в общей сумме выдач стали:

• Оренбургская область — 20,0%;
• Ставропольский край — 18,2%;
• Республика Татарстан — 16,8%.

В сегменте индивидуального жилищного строительства лидирует Астраханская область с долей 29,7%. Высокие показатели также отмечены в Республике Саха (Якутия) — 11,6%, Иркутской области — 10,6% и Республике Татарстан — 10,5%.

Ипотечные ставки: в ИЖС растут, в других сегментах снижаются. На фоне снижения ключевой ставки до 15,5% в феврале началось постепенное удешевление рыночной ипотеки. По данным ДОМ.РФ на конец февраля, средневзвешенные ставки по стандартным программам составили 20,46% на первичном и вторичном рынках, по рефинансированию — 19,17%. Льготные программы сохранились на уровне 6%.

В сегменте индивидуального жилищного строительства ставки ожидаемо выше: покупка готового дома обходилась заемщику в среднем под 21,72%, кредит на строительство — под 20,99%.

Тем не менее, крупнейшие банки скорректировали минимальные предложения по ИЖС. С 26 февраля Сбербанк установил минимальную ставку по программе «Строительство жилого дома» на уровне 17,6% годовых, одновременно снизив минимальный первоначальный взнос с 25% до 20%. Таким образом, при выполнении жестких требований банков заемщики могут получить ставки ниже среднерыночных, однако для большинства покупателей доступ к ипотеке остается ограниченным.

Рекордный уровень отказов сдерживает спрос. По данным НБКИ, в феврале 2026 года доля отказов по всем заявкам на розничные кредиты (включая ипотеку) достигла 81,8%. По ипотечным программам ситуация схожая: по «Семейной ипотеке», на которую приходится около 90% сделок в сегменте строительства, уровень одобрения в феврале составил лишь 39%. Основные причины — высокая закредитованность населения, жесткие требования банков к показателю долговой нагрузки (ПДН) и ужесточение регулирования со стороны ЦБ.

Фиксируем сдвиг спроса и структурную двуполярность рынка. Среди других значимых рисков — сохраняющийся разрыв между спросом на строительство и его доступностью: заемщики все чаще выбирают готовые дома, избегая рисков незавершенного строительства и удорожания материалов. Это смещает структуру спроса в сторону готового жилья, что, с одной стороны, снижает риски для банков, а с другой — ограничивает развитие сегмента индивидуального строительства.

В ДОМ.РФ ожидают, что по мере дальнейшего снижения ключевой ставки рыночная ипотека станет более доступной, что позволит компенсировать сокращение льготных программ.Однако в краткосрочной перспективе структура спроса в сегменте ИЖС останется неоднородной. Льготные программы (прежде всего «Семейная ипотека») продолжают доминировать в кредитовании строительства, в то время как на рынке готовых домов рыночная ипотека уже сейчас занимает значительную долю — 47% от общего количества выдач в этом сегменте за два месяца 2026 года. При этом в регионах с низким уровнем доходов доступ к рыночным кредитам остается ограниченным.

Себестоимость строительства: динамика цен на материалы и работы

В феврале сохранился тренд на удорожание строительства, заложенный в январе. Основное давление оказывают макроэкономические факторы: повышение НДС до 22%, дефицит кадров и общая инфляция издержек.

Стройматериалы дорожают по всем ключевым позициям. По данным аналитиков М2, с начала года цены на металл и арматуру прибавили 15–20%, на цемент и бетон — 10–12%, на пиломатериалы — 8–10%. При этом рост цен на пиломатериалы объясняется не только инфляцией, но и сезонным фактором: после окончания зимы спрос традиционно растет, и цены корректируются вверх.

Одновременно продолжает дорожать и рабочая сила: дефицит кадров толкает вверх расценки на работы. Стоимость работы профессиональных бригад выросла в среднем на 10–12%, а с началом сезона может увеличиться до 15–20%.

Как следствие, растут и конечные цены на строительство в подрядных организациях. По данным ДОМ.РФ, средняя цена строительства дома по договорам подряда с эскроу в феврале 2026 года составила 7,05 млн руб., что на 4,4% выше показателей начала года.

Влияние инфляции на конечную цену дома смягчается структурой затрат: доля металла и цемента в индивидуальном жилищном строительстве ниже, чем в многоэтажном. Тем не менее, рост стоимости на фоне снижения объемов ввода подтверждает сохранение инфляционного давления в строительстве.

Вывод: фиксируем начало структурной перестройки рынка ИЖС

Февральская статистика подтвердила разнонаправленные тренды. Снижение ключевой ставки до 15,5% и замедление инфляции создают предпосылки для оживления рыночной ипотеки во втором полугодии. Однако фундаментальные вызовы сохраняются: себестоимость строительства продолжает расти (повышение НДС, дефицит кадров, удорожание материалов), а возможности государства по поддержке отрасли ограничены бюджетным дефицитом.

В ипотечном сегменте ИЖС произошел структурный сдвиг. После ужесточения «Семейной ипотеки»прежде всего просело строительство частных домов, что связано не только с исчерпанием ажиотажа, но и с объективными барьерами: кредиты на строительство выдаются преимущественно под эскроу-счета, а подрядчиков, способных работать по этой схеме, пока немного. Кроме того, банки фиксируют рекордно высокий процент отказов по ипотеке из-за закредитованности и недостаточной платежеспособности заемщиков.

Комментарий Татьяны Суворовой, руководителя экспертного центра по ИЖС Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ:

«Февраль дал рынку позитивный сигнал: снижение ключевой ставки и замедление инфляции вселяют осторожный оптимизм. Однако говорить о переломе тренда пока рано. Себестоимость строительства продолжает плавно повышаться, и этот рост, скорее всего, будет выше официальной инфляции.

Покупатель по-прежнему очень чувствителен к цене и делает выбор в пользу предсказуемых, готовых решений. Девелоперам, чтобы удержать маржинальность, придется уходить от «серых» схем и предлагать рынку качественный продукт с прозрачной сметой и понятными сроками. Рынок ИЖС постепенно взрослеет, и главный бенефициар этого процесса — покупатель, который получает дом, не уступающий по комфорту городской квартире».