Рынок индивидуального жилищного строительства России. Итоги 2025 года и прогнозы на 2026.

Динамика экономики РФ в 2025 году

В 2025 году рост российской экономики замедлился. ВВП увеличился на 1%, его рост сдерживали геополитическая неопределенность и дорогие деньги — ключевая ставка опустилась до 16% лишь к концу года. Положительную динамику в этих условиях формировали только отрасли, связанные с обслуживанием ВПК, где рост, по данным Росстата, достигал 28%. В то же время, ключевые для рынка ИЖС гражданские отрасли — производство стройматериалов и гражданское машиностроение — демонстрировали спад.

Несмотря на рост реальных доходов населения на 4,7%, основная масса сбережений сконцентрировалась на счетах узкого круга лиц: по данным Агентства страхования вкладов, на 1 октября 2025 года на счетах физических лиц находилось 60,7 трлн рублей, при этом 48,8% этой суммы принадлежали всего 1% граждан.

Это означает, что потенциал для самофинансирования строительства дома есть лишь у очень небольшой части населения, а для большинства доступными инструментами остаются льготная (прежде всего семейная) ипотека или доходы полученные от продажи другой недвижимости.

Планы населения по покупке недвижимости

Дополнительные ограничения для роста ИЖС — дефицит квалифицированных работников и рекордно низкая безработица в 2,2%, из-за которой свободных кадров на рынке почти не осталось.

В итоге зарплаты в строительстве стали расти быстрее, что привело к удорожанию и срыву сроков сдачи объектов.

Таким образом, макроэкономический фон поставил рынок ИЖС в жесткие, но преодолимые рамки. Успех участников строительного рынка зависел от адаптации к жесткой денежно-кредитной политике Центробанка и структурному дефициту, а также от эффективного использования мер государственной поддержки.

Объем и структура рынка ИЖС в 2025 году: тенденции

Ввод жилья: рост есть, но точечный. По данным ДОМ.РФ В 2025 году общий ввод жилья в России составил 108,1 млн кв. м. Доля частных домов — 58,7% или 63,5 млн кв. м (+2% к 2024 году).

Динамика ввода жилья в РФ в 2025 году

Объем ввода жилья, млн кв. м и доля ИЖС, %

Московская область обеспечила около 15% ввода объектов ИЖС, а свыше 45% пришлось на долю десяти регионов-лидеров.

Лидером по росту ввода стала Республика Алтай, а самую высокую динамику роста ввода жилья в 2025 году показали преимущественно северные регионы: Вологодская, Архангельская, Мурманская область. Правда, впечатляющие цифры прироста в данном случае легко объяснить эффектом низкой базы.

Регионы-лидеры по вводу жилья ИЖС в 2025 г. и росту к 2024 г.

Отложенный спрос растет и копится. К началу 2025 года почти 11 млн россиян владели участками под ИЖС, причем за 2024 год их число выросло на 200 тыс. чел. Это показало, что сотни тысяч семей сделали шаг к строительству и создали значительный потенциал для рынка.

Интерес населения к земле подтвердился в 2025 году: каждый третий ипотечный кредит Сбера был выдан на покупку участка. Особенно ярко тренд проявился в Московской области, где на покупку земли пришлось 44% всех ипотечных сделок.

Признаки затоваривания в ключевых регионах. В ведущих регионах появились признаки насыщения. Наиболее показателен пример Московской области, где объем нереализованного предложения (экспозиция) за год вырос на 39%, достигнув 61,8 тыс. лотов.

В ответ на это девелоперы резко снизили активность: 211 проектов находится в стадии заморозки, а в третьем квартале 2025 года на рынок вышли всего пять новых поселков.

Поселки ИЖС в Московском регионе

В структуре предложения доминируют участки без подряда (УБП), доля которых достигла 89%, а их количество за год выросло в 4,3 раза. Земля стала основным продуктом: для девелоперов — так как это быстрый и предсказуемый актив. А строить готовые дома стали меньше — доля таких предложений снизилась на 23%. В итоге, несмотря на обилие вариантов, выбрать качественный новый коттедж стало труднее.

Рынок осваивает новые механизмы безопасности. В 2025 году заработала система эскроу-счетов, призванная защитить средства дольщиков. С марта этот механизм начал быстро распространяться, и к концу года по эскроу работали уже около 3 000 подрядчиков.

Всего было заключено 12 288 договоров подряда, из которых 2 553 дома уже построены, а 9 735 находятся в стадии строительства. Механизм в целом работает на соблюдение сроков: 93% сданных объектов (2 368 домов) построены вовремя. Среди строящихся домов доля отстающих от графика — 11% (1 033 дома).

Динамика работы подрядчиков с эскроу в 2025 году

Низкая загрузка строительных мощностей как ограничитель роста. Средняя загрузка строительных компаний, работающих с эскроу, составляла лишь 49%. Так только 13% подрядчиков были загружены более чем на 75%. Аналитики связывают это с нестабильным спросом и нехваткой оборотных средств.

Дополнительные риски связаны с географической и финансовой концентрацией подрядчиков. Почти все финансирование по эскроу было сосредоточено в крупнейших агломерациях. Лидерами по привлечению средств в декабре стали компании из Москвы (521,5 млн руб.), Казани (420,2 млн руб.) и Санкт-Петербурга (377 млн руб.).

При этом большинство организаций работало с ограниченным кругом банков: 1149 подрядчиков открыли счет только в одной финансовой организации, а еще 577 — лишь в двух. Эта низкая диверсификация усиливала зависимость от правил конкретного банка. Кроме того, лишь в 20% случаев подрядчик брал на себя оформление права собственности, что перекладывало бюрократическую нагрузку на клиента.

Ипотека на ИЖС: ставки, условия и объемы кредитования

Влияние ставки на объемы выдачи. В начале 2025 года кредиты оставались дорогими из-за высокой ключевой ставки (21%). Ставка по ипотеке на ИЖС колебалась в диапазоне 25—29% и сдерживала активность заемщиков.

В июне Центробанк снизил ключевую ставку до 20%. Вслед за ней начала падать и рыночная (22% в июле). Это небольшое снижение в сочетании с накопленным спросом и сезонным подъемом продаж стимулировало рынок: объем выдачи ипотеки на ИЖС в июле и августе достиг 24 млрд рублей.

Осенью стоимость ипотеки на ИЖС продолжила снижаться, опустившись до 20,9%. Но это не помогло — сезонный спад перевесил, и в ноябре объемы выдачи упали до 15 млрд рублей.

Зависимость выдачи ипотеки на ИЖС от стоимости кредита

В декабре ситуация резко изменилась. Ужесточение условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года спровоцировало ажиотажный спрос на жилье. Потенциальные заемщики стремились успеть оформить кредиты до вступления в силу новых ограничений, главными из которых стали:

• введение принципа «одна семья — один льготный кредит» (супруги теперь смогут оформить только одну совместную ипотеку, а не две отдельные);
• запрет на привлечение сторонних созаемщиков (родителей, родственников и других лиц);
• ограничение цели кредита исключительно собственным проживанием (исключая покупку недвижимости для сдачи в аренду или инвестиций).

Это привело к тому, что объемы выдачи ипотеки на ИЖС в декабре подскочили до 28 млрд рублей. При этом общий объем выданной ипотеки достиг 816,4 млрд рублей — максимума с октября 2023 года. Больше 80% выдач обеспечили программы с господдержкой, а абсолютным лидером стала «Семейная ипотека» — около 605 млрд рублей по оценке ДОМ.РФ.

Снижение количества кредитов. Несмотря на декабрьский всплеск, итоги года по ИЖС оказались существенно ниже рекордного 2024 года. На покупку и строительство загородной недвижимости банки выдали 104 тыс. кредитов (–49% г/г) на 561 млрд рублей (–45%).

Основное падение пришлось на I полугодие: выдачи сократились более чем в четыре раза (33 тыс. кредитов). Причина — эффект высокой базы января—июня 2024 года (завершение льготной ипотеки) плюс запредельные рыночные ставки. Во II полугодии рынок стабилизировался и даже вышел в плюс к прошлому году на 4% (70 тыс. кредитов).

Сегмент ИЖС оказался самым чувствительным к жестким рыночным условиям: выдача ипотеки на строительство домов сократилась в 3,5 раза по количеству к 2024 г. (30 тыс. кредитов), тогда как спад кредитования на готовые дома был меньше — в 1,4 раза (74 тыс. кредитов). Покупатели в нестабильные времена предпочли не рисковать со стройкой и выбирали готовое жилье.

Региональные особенности. На фоне роста общих объемов ипотеки в России (+22% за год, по данным Сбера) наибольшую динамику показали регионы с низкой стартовой базой. В тройке лидеров — Республика Марий Эл (+78%), Тамбовская область (+52%) и Республика Мордовия (+49%). В этих регионах рынок ипотеки раньше был небольшим.

Уверенно росли и давние лидеры рынка. В Москве объем выдачи ипотеки вырос на 37% и достиг 374 млрд рублей, в Ленинградской области — на 40% (до 64 млрд рублей), в Ростовской области — на 38% (до 90 млрд рублей). Этому способствовал устойчивый тренд на переезд в пригороды: по данным Домклик, в 38 регионах население городских агломераций активно переезжает в ближайшие пригороды и города-спутники.

В сегменте частных домов картина иная. Готовые дома стали драйвером рынка в Калмыкии, Татарстане и Ставропольском крае. В этих регионах на покупку коттеджа приходилось от 19% до 26% всех ипотечных сделок. А в Якутии, Астраханской области и Забайкалье чаще брали кредиты на строительство — доля сделок на ИЖС там достигала 12—18%.

Потребность региональных рынков в ИЖС

В абсолютных цифрах по прежнему лидируют крупные агломерации. По объему выдачи впереди всех Московская область (2,5 млрд рублей), Краснодарский (1,4 млрд рублей) и Приморский (1,3 млрд рублей) края. Но итоги 2025 года формируют не только текущую картину, но и будущие вызовы.

Нарастающие риски. По данным Frank RG, количество просрочек за 2024—2025 года выросло вдвое. Есть риск, что покупатели не смогут погасить свои обязательства. По данным ДОМ.РФ, объем неоплаченных рассрочек составил 1,6 трлн рублей, поэтому банки могут увеличить число отказов от сделок.

Портрет застройщика: кто и зачем строит дом

В 2025 году Дом.РФ и ВЦИОМ провели опрос среди покупателей и составили «Портрет строящих индивидуальный дом».

По их данным, частные дома чаще всего строили семьи. Средний возраст того, кто принимал решение, составлял 45,1 года. Молодых семей (до 35 лет) среди частных застройщиков было немного — всего 15%.

69% семей, которые строили свой дом, состояли из трех и более человек, а у 39% были несовершеннолетние дети. Подавляющее большинство заказчиков (84%) состояли в браке, что подчеркивало долгосрочный и основательный характер проекта.

Сколько россиян строили и реконструировали дома в 2024—2025 гг

Выбор в пользу стройки. Основной аргумент в пользу строительства — желание получить дом, который полностью соответствует представлениям семьи (65% заказчиков). При этом для 41% также было важно, что строительство оказалось дешевле покупки готового дома.

Самые популярные проекты 2025 года — двухэтажные дома (до 50% спроса) и дома с жилой мансардой (21%). Типичный дом, который выбирали россияне — коттедж площадью 100-150 кв. м с гаражом или террасой.

Какие дома предпочитали заказчики в 2024-2025 году

По планировке чаще всего заказывали проекты с изолированной кухней-гостиной и тремя спальнями. Это напрямую связано с тем, что большинство строящихся семей (69%) состояли из трех и более человек.

При выборе проекта для 68% заказчиков решающими были стоимость и качество материалов. 64% клиентов особое внимание уделяли материалу стен и технологии строительства.

Ключевые факторы при выборе проекта строительства дома

В 65% случаев стройку финансировали за счет собственных накоплений семьи. Для оставшихся 35% ключевым инструментом была ипотека.

Полностью полагались на подрядчика, строили «под ключ», только 27% семей (против 42% в 2024 году). Большинство заказчиков (62%) делали часть работ самостоятельно, а часть поручали бригаде.

При выборе подрядчика прежде всего смотрели качество работ (67%), затем — на стоимость (59%) и репутацию (57%). Искали исполнителя в основном через знакомых (65%) и в интернете (53%).

Кому россияне доверяли строительство дома в 2025 году

Барьеры и страхи потенциальных заказчиков. Опрос посетителей выставки «Малоэтажная страна» показал, что главное препятствие для стройки — ограниченные финансовые возможности. 69,6% респондентов назвали деньги ключевым сдерживающим фактором. При этом отсутствие готового проекта (8,2%) и сложности с выбором подрядчика (около 6%) — также заставляли откладывать начало строительства.

Больше всего люди переживали за качество и надежность будущего дома (44,9%) и финансовые перерасходы, в первую очередь — выход за рамки сметы (14,6%).

Потенциальные клиенты рассказали, что если будут выбирать подрядчика, то будут ориентироваться на отзывы и рекомендации (37,4%). При этом компетентность менеджеров и самих строителей (21,8%) для них важнее ценовых акций (15,6%).

Себестоимость строительства: динамика цен на материалы и работы

2025 год отмечен резким ростом себестоимости строительства. По расчетам Домклик, затраты на дом «под ключ» увеличились за год на 28,8%. Рост цен на материалы и работы привел к аналогичной динамике и на рынке готового жилья: средняя стоимость загородных домов поднялась на 21,4%.

Однако эти данные отразили изменение стоимости уже построенных объектов. Если оценивать динамику средних цен предложения на рынке в целом, картина иная.

Так, по данным канала ИЖС, средняя цена частного дома в РФ за 2025 год выросла лишь на 2,4% — это самый низкий показатель за пять лет. Такое расхождение означает, что новые дома дорожали значительно (на 20—30%), но рынок, включающий и старый фонд и менее ликвидные предложения, практически не рос из-за ограниченного платежеспособного спроса.

Региональное ценообразование. Динамика стоимости жилья заметно отличалась в разных субъектах РФ. Наибольший прирост, согласно данным канала ИЖС, показали территории, где действуют льготные программы. В то же время в 36 регионах, включая Подмосковье (–4,2%), Тамбовскую (–13,1%) и Ульяновскую (–12,6%) области, стоимость домов снизилась, что говорит о сокращении спроса в отсутствие государственной поддержки ипотеки.

Цены на частные дома в России

Стоимость работ. В 2025 году строительная отрасль столкнулась с острым недостатком квалифицированных специалистов. Дефицит рабочих и инженерно-технических кадров достиг 30%, что привело к росту конкуренции за трудовые ресурсы и увеличению расходов на оплату труда на 25—40%. Причем в крупных агломерациях с высокой концентрацией рабочей силы проблема дефицита специалистов была не столь острой.

Динамика цен на стройматериалы. Цены на стройматериалы в начале 2025 года немного снизились, но к лету снова начали расти. По экспертным оценкам, рост составил в пределах 8—13%, а по критически важным для ИЖС позициям — до 30%.

Особенно заметно подорожали теплоизоляционные материалы, сантехника, электротехника и готовые бетонные смеси. Также росли в цене: цемент (+5,8%), масляные краски (+6%), пиломатериалы (+2%), виниловые обои (+1,2%).

Подешевели металлоконструкции (–1,5%) листовая сталь (–9,4%) и арматура (–15,6%). И в тоже время подорожали портландцемент (+9,2%), смеси асфальтобетонные (+6,5%); блоки оконные ПВХ (+5,1%), кирпич керамический (+3,9%), песок природный (+3,7%).

Но в целом, по данным Минстроя, за 2025 год цены на строительные материалы даже снизились, правда, всего на 0,1% — что не выходит за рамки статистической погрешности.

Ценовое преимущество ИЖС. Несмотря на инфляцию и изменение цен на стройматериалы, частные дома сохранили преимущество в цене по сравнению многоквартирным строительством. По данным Домклик, строящийся дом площадью 110 м² с участком в среднем выходил на 5% дешевле равноценной квартиры в новостройке, а готовый дом — на 15% дешевле квартиры на первичном рынке.

Основные тренды рынка ИЖС в 2026 году

Удаленная работа, доступность онлайн-сервисов и смена приоритетов изменили подход к загородному жилью. Теперь частный дом — показатель качества жизни, а не временное решение. Это отразилось на ключевых трендах 2025-2026 годов.

Архитектурно-планировочные решения. Основной архитектурный тренд — не просто дом на участке, а домовладение в едином архитектурном стиле. То есть, участок со всеми вспомогательными постройками, уличной мебелью, малыми архитектурными формами и посадками воспринимается как продолжение дома.

При таком подходе популярна низкая посадка дома: отказ от высокого цоколя и крыльца со ступенями в пользу нулевой отметки пола чуть выше уровня окружающего ландшафта, террасы вокруг дома и широкая площадка у входа вровень с полом также делают примыкающее пространство продолжением дома.

При этом сам участок может быть относительно небольшим, а потому необременительным в уходе. Статистика подтверждает предпочтения: 50% сделок — это участки до 10 соток.

В ответ на тенденцию к уменьшению участков вырос интерес будущих домовладельцев к одноэтажным и компактным домам 60—100 кв. м (например, проект «МОНЕ 60»). Их ключевое преимущество — удобная одноуровневая планировка, концентрирующая все основные зоны дома на одном этаже и делающая участок его продолжением.

Есть изменения и в планировках: они, по мнению заказчиков, должны учитывать индивидуальные потребности членов семьи. Так, домашний офис или рабочий кабинет стали важным элементами, а в проекты все чаще закладывают изолированные пространства и помещения для хобби (мастерские, студии) для разных занятий членов семьи.

Вырос и стандарт комфорта: если раньше в домах 150—250 м² нормой были 1—2 санузла, то теперь стандартом становятся два санузла на три спальни.

Строительные технологии и материалы. Отрасль переживает бум быстрого и заводского строительства по типовым проектам. Набирают обороты модульные и префаб-технологии, позволяя экономить время и средства. Популярны прекат- и префаб-домокомплекты, а также дома-конструкторы из мини-бруса, в том числе для самостоятельной сборки (DIY).

Ответом на ежегодное подорожание ресурсов стали повышенные требования к тепловой защите, энергоэффективности и экономичности эксплуатации. Развивается биоклиматическое проектирование с использованием возобновляемых источников энергии. Эко-стандарты становятся обязательными: в строительстве используют энергоэффективные материалы, устанавливают солнечные панели, тепловые насосы и системы рекуперации тепла.

Инженерия и умные системы. 2026 год — это год умных домов. Главный принцип — «невидимость» технологий: они должны упрощать жизнь, не усложняя интерьер. В стандартный набор входят:

• Автоматическое управление освещением (свет, шторы) и климатом (датчики СО2);
• Системы безопасности с мобильным контролем (датчики присутствия);
• Умные счетчики и энергомониторинг;
• Интеграция солнечных батарей и накопителей энергии.

Для улучшения микроклимата используют современные инженерные решения: приточно-вытяжную вентиляцию с рекуперацией, системы «теплый пол» как основное отопление и циркадное освещение — система, которая автоматически подстраивается под биоритмы человека. При этом компактность и рациональное использование каждого метра остаются в приоритете.

Дизайн и отделка. В экстерьере доминируют практичность и натуральность. Белые и светлые фасады популярны благодаря способности отражать тепло, визуально увеличивать дом и контрастировать с ландшафтом, а неброские расцветки, близкие к натуральным цветам камня, керамики древесины — благодаря гармонии со средой и практичности в уходе.

В интерьерах на смену минимализму приходит персонализация и тактильность, а стандартные и типовые решения уступают место индивидуальным и авторским: все чаще появляются мебель, плитка и декор, созданные специально под проект. Базу при этом составляют натуральные материалы: дерево, пробка, кожа и их современные аналоги.

Благоустройство и инфраструктура участка. Участок перестал быть просто наделом земли. Террасы и веранды становятся полноформатным продолжением дома, часто в одном уровне с полами и возможностью круглогодичного использования.

Растет спрос на функциональные хозпостройки. По итогам 2025 года лидерами продаж стали гаражи (+37%) и хозблоки (+36%). Молодые покупатели выбирают их не только по функциональности и цене, но и по внешнему виду, что стимулирует производителей выпускать дизайнерские решения и готовые «садовые модули».

Выводы и прогноз на 2026 год

Рынок ИЖС по итогам 2025 года подтвердил свою системную роль, обеспечив 59% всего введенного в стране жилья. Однако эпоха быстрого роста закончилась. 2026 год станет периодом структурной зрелости, повышенных рисков и жесткой конкуренции.

Условия для роста. Официальный прогноз ЦБ РФ и Минэкономразвития на 2026 год указывает на стагнацию или очень слабый рост ВВП в диапазоне 0,5—1,5%. При этом государство сохраняет высокий уровень поддержки строительного комплекса, планируя направить в отрасль 12,5 трлн рублей (10% федерального бюджета) в 2026—2028 годах.

На проекты «Семья» и «Инфраструктура для жизни», напрямую влияющие на жилищные условия и среду, планируется направить 28,7 трлн рублей — более половины всех расходов на нацпроекты. Это создаст опору для спроса. Однако слабость региональных бюджетов (дефицит в 2025 году показали 56 регионов) создает риски для развития локальной инфраструктуры — дорог и сетей.

В таких условиях ключевым фактором, который определит, сможет ли потенциальный спрос превратиться в реальные сделки, станет доступность кредитования. По исследованию ДОМ.РФ, 22% граждан, которые имеют сбережения, копят на недвижимость или автомобиль, но для большинства из них полноценное финансирование строительства невозможно без привлечения заемных средств.

Ипотека: ожидание снижения ставки. В первом полугодии 2026 года выдачи ипотеки, вероятно, замедлятся. Этому способствуют исчерпание ажиотажного спроса конца 2025 года, сокращение господдержки и традиционный сезонный спад. Устойчивое кредитование ИЖС будет зависеть от дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ.

По прогнозу Банка РФ, ожидается снижение ключевой ставки до приемлемых 12—13% к концу 2026 года. По данным аналитики Frank RG, если ставка снизится до уровня 12,7%, то порядка 33% вкладчиков смогут рассмотреть улучшение жилищных условий, включая строительство.

Рынок ИЖС станет еще более неравномерным. Рост останется в крупнейших агломерациях (Московская, Ленинградская области, Татарстан, Краснодарский край) и регионах, зависимых от госпрограмм (Дальний Восток, Крым). В остальной части страны, особенно в регионах с дефицитным бюджетом, рыночная ипотека для ИЖС может практически остановиться. Успех будет зависеть от умения работать с небанковскими схемами финансирования.

Главными проблемами станут цена стройки и дефицит инфраструктуры — не только инженерной, но также транспортной и социальной.

Эксперты ожидают рост цен на ключевые материалы. Чтобы выжить, игрокам придется жестко контролировать расходы: использовать типовые проекты, домокомплекты и работать с крупными поставщиками.

В лидирующих регионах перегруженные дороги и сети уже не позволяют строить дальше. Теперь конкурировать будет не цена за метр, а готовность гарантировать клиенту подключение к коммуникациям.

Вдобавок отсутствие школ, дефицит детских садов, медицинских учреждений, торговых зон шаговой доступности и общественного транспорта в той или иной локации способно поставить крест даже на самом привлекательном с точки зрения инженерии и архитектуры коттеджном поселке.

Заключение: По мнению директора по маркетингу направления «Коттеджное и малоэтажное строительство» ТЕХНОНИКОЛЬ Татьяны Суворовой, 2026 год станет проверкой на устойчивость. Рост будет умеренным, сфокусированным в «точечных» регионах и сегментах. Победят не самые крупные, а самые эффективные, технологичные и клиентоориентированные игроки, способные предложить целостный продукт — от гарантированного участка с коммуникациями до энергоэффективного дома «под ключ» — в условиях дорогих денег и инфляции издержек.