Как заработать на своем участке

Сентябрь порадовал многими законодательными инициативами, в том числе — стартом государственного эксперимента по развитию туристической и гостиничной индустрии в частном формате. На Федеральный закон от 07.06.2025 г. № 127-ФЗ О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов, заработавший в первый день осени, возлагают большие надежды и власти, и владельцы загородной недвижимости. Разберемся, в чем суть, и кто может в нем участвовать.

Суть и цели эксперимента с гостевыми домами

Эксперимент проводится с сентября 2025 по декабрь 2027 года включительно на территории 18 Субъектов Российской Федерации. Его суть в том, что владельцам индивидуальных жилых домов официально разрешили регистрировать их по упрощенной форме в качестве гостевых и предоставлять для временного проживания туристам, с сопутствующим комплексом услуг.

Власти рассчитывают, что эксперимент позволит вывести частный туристический гостиничный бизнес в правовое поле, что повлечет не только уплату налогов, но и повысит качество услуг.

А, значит, — люди охотнее начнут посещать отечественные достопримечательности и любоваться родными, а не зарубежными красотами природы. Ведь не секрет, что для многих один из главных факторов, влияющий на выбор места для активного или пассивного отдыха — уровень комфорта и сервиса.

Теперь, с появлением регламента и инструментов воздействия, шансы на конкурентоспособность местных курортов значительно возрастут.

Где проводят эксперимент

Логично, что площадкой для легализации частных гостевых домов стали территории, испокон веков привлекающие и наших туристов, и зарубежных гостей. Эксперимент охватывает следующие территории.

• Республика Алтай.
• Республика Дагестан.
• Республика Крым.
• Алтайский край.
• Краснодарский край.
• Приморский край.
• Ставропольский край.
• Архангельская область.
• Владимирская область.
• Ивановская область.
• Иркутская область.
• Калининградская область.
• Кемеровская область-Кузбасс.
• Ленинградская область.
• Ростовская область.
• Херсонская область.
• Город федерального значения Севастополь.
• Федеральная территория «Сириус». Этот поселок городского типа в Краснодарском крае стал первой в стране федеральной территорией.

Выбор впечатляющий и на любой вкус, а у владельцев загородных участков в этих регионах появилась возможность без лишних вложений сдавать свои или гостевые домики туристам, получать законный доход и поддержку государства.

Что такое гостевой дом

Для начала пройдемся по базовым понятиям, прописанным в законе:

«Гостевой дом – тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома. Под частью индивидуального жилого дома для целей настоящего Федерального закона понимается часть индивидуального жилого дома с отдельным входом (выходом) на земельный участок, на котором расположен гостевой дом, и доступом в помещения общего пользования в таком доме».

То есть, сдавать можно даже не весь дом, а какую-то его часть, главное — чтобы вход был отдельный. Но если речь не о легализации уже процветающего дела, а о новом для направлении, логичнее поставить на участке отдельный гостевой дом, который не только быстро окупится, но и станет приносить стабильную прибыль в последующие годы.

Собственник гостевого дома — физическое лицо, собственник этого индивидуального жилого дома. Когда собственников несколько, остальные должны дать письменное согласие на ведение гостиничной деятельности.

«Услуги гостевого дома – услуги по предоставлению мест для временного проживания физических лиц в гостевом доме, а также иные услуги по обслуживанию проживающих в гостевом доме физических лиц, предоставляемые собственником гостевого дома в соответствии с положением о классификации гостевых домов, утвержденным Правительством Российской Федерации (далее – положение о классификации гостевых домов)».

В нормативах нет указаний, кто именно должен оказывать услуги постояльцам, так что это могут быть как члены семьи, так и наемные работники.

Требования к гостевым домам

Чтобы загородный дом признали гостевым и зарегистрировали, он должен отвечать определенным требованиям.

Это индивидуальный жилой дом, расположенный на участке с категорией земель населенных пунктов. Допустимый вид разрешенного использования участка (ВРИ): индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ, приусадебный участок), ведение садоводства для личных нужд.

Последний вид вызвал закономерные вопросы, так как с сентября также вступили в силу изменения в Федеральный Закон № 353-ФЗ от 31.07.2025 г. О ведении садоводства и огородничества для собственных нужд. И согласно его положениям владельцам таких участков и домов на них расположенных нельзя заниматься коммерческой деятельностью.

В этом отношении 17 регионов и одна Федеральная территория стали исключением из общего правила. Но и там в приоритете интересы окружающих. Если деятельность гостевого дома будет нарушать их покой, регистрацию приостановят, а то и отзовут.

На строительство дома подавалось уведомление, не было получено отказа и он введен в эксплуатацию с согласия местных властей. Следовательно, это не самострой, в отношении этого объекта недвижимости нет решения администрации или постановления суда о приведении в надлежащий вид или о сносе.

Дом официально в собственности у одного или нескольких людей, зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если дом не зарегистрирован, стоит поторопиться — пока еще действует «дачная амнистия» и упрощенная форма.

Хотя если речь о готовом домокомплекте, подать уведомление о планирующемся строительстве, собрать и обустроить гостевой дом, а потом ввести его в эксплуатацию, и зарегистрировать право собственности труда не составит. Да и много времени весь процесс тоже не займет. Лишь бы на местном уровне не ввели ограничение по сроку регистрации.

Отвечает требованиям Положения о классификации гостевых домов. Одновременно с вступлением в силу самого ФЗ, правительство ввело в действие и Положение, в том числе и с перечнем конкретных требований к площади и оснащению.

И Субъекты Федерации, и Федеральная территория «Сириус» вправе установить дополнительные требования с учетом региональных и местных особенностей. В том числе и требования к дате внесения в ЕГРН сведений о праве собственности на индивидуальный жилой дом. А также — к противопожарным правилам размещения объектов или конструкционным параметрам дома, когда речь о регионах со сложной сейсмической обстановкой.

Есть и ограничение по количеству гостевых домов — на данном этапе у одного собственника может быть только один гостевой дом. Жаль, но не получится поставить на большом участке несколько домиков для гостей. Зато можно из нескольких компактных модульных домов на 1—2 спальни, собрать и зарегистрировать один гостевой дом на большее количество постояльцев.

Ключевые характеристики гостевого дома

Не каждый частный дом получится классифицировать как гостевой. Только тот, который будет соответствовать требованиям, указанным в Приложении. Из основных.

• Информационный знак. У входа или на другом месте, с наименованием гостевого дома или без него.
• Количество комнат и проживающих. Не больше 15 гостевых комнат, не больше 45 гостей одновременно.
• Площадь гостевых комнат без учета санузла, лоджии или балкона. Одноместная — от 9 кв. м; двухместная — от 12 кв. м; многоместные — не больше 6 мест, не меньше 6 кв. м на каждого проживающего.
• Инженерные системы. В доме должно быть отопление, вентиляция, противопожарная сигнализация, беспрерывное холодное и горячее водоснабжение, питьевая вода. Температура в гостевых комнатах — не ниже +21°C; в общих помещениях — не ниже + 18°C. Исправные датчики дыма в каждой комнате. Санузел может быть индивидуальным, в комнате или общим, на этаже, оснащенный всем необходимым. В каждой комнате — выключатель и свободная розетка.
• Освещение. В каждой гостевой комнате — открывающееся окно и источник искусственного света.

Также постояльцы должны иметь доступ в интернет и к медицинской аптечке. При необходимости владельцы должны вызвать для них скорую помощь.

Как зарегистрировать гостевой дом

Благодаря упрощенной форме не нужно бегать по инстанциям, все можно сделать удаленно и самостоятельно, до 1 января 2026 года.

Первым делом владелец проводит самооценку дома, подтверждая его соответствие предъявляемым требованиям. Затем подает заявление, фотографию, документы в электронном виде и данные через федеральную систему аккредитации в единый реестр.

Пройдя идентификацию и аутентификацию, собственник гостевого дома получает доступ в автоматически сформированный Личный кабинет, где и будут происходить все дальнейшие процессы.

Зарегистрировав гостевой дом, владелец обязан платить налог — процентная ставка зависит от типа налогообложения. Это может быть налог на доходы физических лиц, самозанятость или индивидуальное предпринимательство. Плюс, нужно будет оплачивать туристический сбор.

Контролировать гостевые дома в ходе эксперимента будут местные власти. При выявлении нарушений, например, из-за регулярных жалоб соседей или постояльцев, гостевой дом могут исключить из реестра. Предоставлять услуги в частных домах без регистрации или после исключения будет запрещено с 1 января 2026 года.

Вопросов пока больше, чем ответов

Закон свежий, реальной практики его применения пока немного — придется поработать и законодателям, и юристам на местах. Больше всего вопросов вызывает формулировка «один собственник — один дом» и противоречия со стандартами и регламентами ИЖС, которые владельцу необходимо соблюдать.

Ведь получается, что если следовать стандартам Положения, то двумя маленькими гостевыми домами одному собственнику владеть нельзя, а гостиницей, вмещающей до 45 человек, — можно. С другой стороны, на участках ИЖС можно строить только односемейные дома. А такая гостиница — явно не соответствует признакам односемейного дома.

А в том, что касается садоводств, то также с сентября 2025 года вступил в действие закон, ставящий под запрет любую коммерческую деятельность в СНТ. Причем юристы тут же поспешили с разъяснениями, что периодически, как и раньше, сдавать дома и домики в аренду — можно. Поскольку запрет распространяется на регулярный бизнес.

Также отметим, что речь в законе не об инфраструктурных проектах по развитию турбизнеса на соответствующих рекреационных территориях (для предпринимателей, развивающих гостеприимство, предусмотрены гранты, субсидии и льготные кредиты), а о частном жилом секторе.

Следует также отметить, что дедлайн, обозначенный в Федеральном законе № 127-ФЗ “О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов” жесткий: зарегистрировать объект в реестре и получить статус гостевого дома нужно успеть до первого января 2026 года. То есть, в данном случае речь скорее не о новом строительстве, а о легализации того, что уже построено.

Но нужно учитывать, что развитие туризма — Федеральный проект, который приняли в 2022 году и расширили в 2024. В планах — увеличение номерного фонда до 2030 года на 141 тыс. номеров, госсубсидии регионам на развитие туристической инфраструктуры, гранты и льготные кредиты для предпринимателей от турбизнеса.

И скорее всего, это означает, что к “экспериментальный” закон, скорее всего, тоже будет не прикрыт, а откорректирован и расширен — на разные регионы и форматы отдыха и размещения. Поэтому мы еще вернемся и с комментариями к закону, и с разборами реальных кейсов из сферы гостеприимства.

У нас есть решения

ДОМ ТЕХНОНИКОЛЬ системно и не первый год работает над вопросами развития инфраструктуры турбизнеса, предлагая целый комплекс решений и реализованных кейсов. В том числе – по строительству гостевых домов для частников, предпринимателей и инвесторов в сфере турбиза.

В каталогах ДОМ ТЕХНОНИКОЛЬ есть любые типы быстровозводимых объектов для туристических зон и объектов — от быстросборных домиков, гаражей, навесов и беседок из мини-бруса до панельно-каркасных гостевых домов серии АТМОСФЕРА и премиальных модульных домов ТН АТОММ — узнать больше об этом.