Подготовка — сопоставляем наши желания и возможности

Определите цель кредита, то есть зачем вам нужны деньги. Если вы собираетесь брать ипотеку на ИЖС, то у вас пять вариантов:

• Построить дом по договору подряда на имеющемся участке
• Купить участок и построить на нем дом по договору подряда
• Купить участок с домом
• Построиться хозспособом без договора подряда на своей земле
• Купить участок земли и построиться хозспособом без договора подряда

Например, если вы хотите строить свой дом сами, без привлечения профессиональных подрядчиков, то вам подойдет только Льготная ипотека на ИЖС хозспособом.

Изучите требования банков к объектам недвижимости — участкам земли, готовым домам с участками, проектам домов. Требования выложены на сайтах банков в открытом доступе. Например, на странице по Сельской ипотеке Россельхозбанка в разделе «Пакет документов».

Присмотритесь к объектам недвижимости: подберите несколько проектов домов, домов с участками, участков земли — побольше, поменьше, подороже, подешевле. Через сайты объявлений — Авито, например. Участок, дом и проект должны нравиться не только вам, но и должны отвечать требованиям получения ипотеки на ИЖС, иначе банк не одобрит ваш выбор.

Здесь можно найти ответы на некоторые вопросы по выбору участка земли и дома:

Подкаст «Дом или квартира» — что выбрать дом или квартиру, что нужно учесть при выборе, как не ошибиться с местоположением.

Подкаст «Дом мечты» — какой дом самый лучший для вас, из чего строить, какие критерии выбора участка.

Подкаст «Фундаменты» — какой фундамент выбрать, как провести техническую экспертизу дома.

Требования кредиторов к заемщикам достаточно мягкие, но банк всегда тщательно проверяет недвижимость на ликвидность, безопасность и юридическую чистоту. Потому что залоговое имущество — гарантия от неуплаты долга. Когда заемщик не может оплачивать ипотеку, жилье продается. Ликвидность — ключевой параметр при одобрении объекта недвижимости. Вам откажут в кредите, если дом слишком старый, подъезд к дому затруднен, нет социальной инфраструктуры.

В Сбербанке есть услуга по проверке юридической чистоты сделки.

Рассчитайте свои силы. Например, по Льготной ипотеке на ИЖС хозспособом вам придется строить самостоятельно без договора подряда и привлечения строительных бригад. А построить и зарегистрировать дом надо за 12 месяцев.

Если вы планируете жить за городом, подумайте, как вы будете добираться до работы и сколько времени это займет, в какой детский сад, школу, кружки и секции будут ходить ваши дети, кто их будет отвозить и забирать. Хватит ли у вас сил и времени ухаживать за садом или просто стричь газон.

Теперь вы понимаете:

• Зачем вам брать деньги у банка
• Какие требования предъявляют банки к объектам недвижимости
• Где и в каком доме вы хотите жить

Решаем подготовительные финансовые вопросы

Посчитайте свой регулярный доход, который вы можете подтвердить.

Рассчитайте комфортный для себя ежемесячный платеж. Лучше всего, когда на ежемесячный платеж по ипотеке уходит не больше половины ежемесячного дохода за вычетом обязательных платежей. А если вы снимаете квартиру, то ежемесячная оплата аренды и есть тот самый комфортный платеж.

Или «отрепетируйте» ипотеку. Если позволяет время, представьте, что вы уже выплачиваете ипотеку — просто откладывайте сумму равную ежемесячному платежу на счет в банке. И поживите в таком финансовом режиме несколько месяцев. Можно сделать такой расчет и на бумаге.

Учтите все дополнительные расходы: регистрация дома, переход права собственности, отчет об оценке недвижимости, страхование недвижимости, жизни и здоровья заемщика. Узнайте какой налог вы будете платить с будущей недвижимости и во сколько обойдутся коммунальные платежи, если покупаете дом в коттеджном поселке, во сколько обойдется ремонт и переезд. Сколько будет стоить техническая экспертиза готового дома, чтобы убедиться, что все коммуникации работают исправно.

Например, на сайте компании GOODWOOD есть калькулятор отопления дома, конечно по своим проектам, но ориентировочное представление о стоимости отопления вы сможете получить.

И доходы ) — если вы взяли ипотеку ИЖС, то после перехода права собственности можно оформить налоговый вычет на готовый дом, а при строительстве дома — после завершения строительства и регистрации постройки.

Проверьте все ли вы сделали для одобрения кредита: заплатили налоги, штрафы, коммунальные платежи. Проверьте свою кредитную историю. На сайте госуслуг можно узнать все ли налоги вы уплатили, не заведено ли на вас дело о взыскании долгов, нет ли у вас просроченных штрафов за парковку: о штрафах, задолженностях у приставов, о налоговых задолженностях, о счетах за услуги. Длительные просрочки по коммунальным платежам и налогам снижают кредитный рейтинг.

Накопите небольшую подушку безопасности — 3−5 зарплат, на всякий случай.

Накопите на первоначальный взнос.

Если у вас возникнут проблемы с выплатой процентов по ипотеке, обращайтесь в банк. Все можно решить. Банку выгодно чтобы вы аккуратно выплачивали проценты. Банку не выгодно заниматься продажей залоговой недвижимости.

Ответы на вопросы

От чего зависит ставка по ипотеке?

На ставку по ипотеке влияет:

• Регулярный подтвержденный доход
• Кредитная история
• Размер первоначального взноса
• Если вы оформляете кредит через личный кабинет — ЛК, то ставка снижается на десятые доли процента
• Если вы застраховали жизнь и здоровье ставка может снизиться, а если нет — увеличиться
• Если вы клиент банка, ставка может снизиться, как в Сбербанке
• Каждый банк добавляет свои условия для стимулирования заемщиков — уточняйте в банке

Как банк выбирает заемщика?

Банки смотрят на уровень доходов, место работы, стаж работы, возраст, гражданство, семейное положение заемщика. Проверьте свою кредитную историю. На сайте госуслуг можно узнать все ли налоги вы уплатили, не заведено ли на вас дело о взыскании долгов, нет ли у вас просроченных штрафов за парковку: о штрафах, задолженностях у приставов, о налоговых задолженностях, о счетах за услуги. Длительные просрочки по коммунальным платежам и налогам снижают кредитный рейтинг.

Что делать если регулярного дохода не достаточно для получения кредита?

Спросите в банке можно ли использовать материнский капитал, посчитайте совокупный семейный доход, накопите на первоначальный взнос бОльшую сумму. Рассмотрите кредит без подтверждения дохода — но тогда сумма кредита может быть меньше, а процент — больше.

Подумайте, кто мог бы стать созаемщиком, в случае необходимости.

Что можно сделать, если отказали в кредите?

Россельхозбанк: «Все зависит от причины отказа. Если отказ по кредитной истории, например, у заемщика есть какая-то просроченная задолженность, то надо заплатить долги и можно снова подать заявку через 10 календарных дней. Если отказ без указания причины, поищите информацию, что могло послужить причиной, исправьте ошибки и подайте повторную заявку через 45 календарных дней.» Или обратитесь к ипотечному брокеру.

Причины отказа в кредите и причины снижения суммы кредита составляют банковскую тайну. Если отказали в одном банке, попробуйте подать документы в другой. Но когда вы получили отказ в нескольких банках, надо разобраться почему. Сбербанк: как повысить шансы получения кредита.

Можно заполнить заявку на ипотеку в нескольких банках?

Да, чтобы у вас был выбор. Это вас ни к чему не обязывает. Вам предстоит принять серьезное решение, поэтому надо все тщательно взвесить. Не только банк выбирает заемщика, но и заемщик выбирает банк.

Теперь вы понимаете:

• На какую сумму кредита вы можете рассчитывать
• Какой ежемесячный платеж вас устраивает
• Что сделать для одобрения кредита
• Как снизить ставку по ипотеке
• Как улучшить свою кредитную историю