Как выбрать ипотечную программу и банк

Ипотечный рынок в 2022 году

Ипотечный рынок в 2022 году очень подвижный. С начала года ставки менялись несколько раз. Сейчас ставки снижаются и на программы с госучастием, и на собственные программы банков. Меняются условия выдачи ипотеки. Все больше программ получает распространение на ИЖС. Какие-то программы открывают, какие-то приостанавливают или закрывают совсем. На некоторые программы такой спрос, что срок действия программ еще не истек, а выделенные на программу средства уже закончились. Поэтому нужно уточнять условия актуальных программ в банке.

Ипотечные программы на ИЖС

Ипотека на ижс — это кредит, который выдает банк на приобретение участка земли и строительства на нем дома, на приобретение участка с домом, на строительство дома на своем участке при помощи подрядчика или самостоятельно — хозспособом. Цель кредита — это то, что объединяет все программы ипотеки на ИЖС, но в каждой есть особенности.

Банки предлагают собственные ипотечные продукты и ипотечные программы с госучастием: федеральные и региональные. В программах с государственным финансированием более выгодная ставка, потому что государство выделяет деньги на такие программы, но меньшая сумма кредита.

Региональные ипотечные программы работают только в рамках определенного региона. Среди региональных есть программы и на строительство дома, и на компенсацию выплаты процентов по ипотеке, и на возмещение части первоначального взноса. Региональные программы можно совмещать с федеральными программами. Уточняйте в банке.

О федеральных ипотечных программах мы поговорим более подробно.

На что нужно обратить внимание при выборе ипотечной программы

Узнайте по каким программам ипотеки возможно ИЖС.

Изучите программы ипотеки на ИЖС с госучастием:

• Цель кредита
• Кто может стать заемщиком
• Какая ставка
• Сколько денег вы можете взять
• На какой срок
• До какого числа действует программа
• В каком регионе действует программа

Внимательно читайте условия. Например, программа Льготной ипотеки рассчитана на все регионы РФ, но максимальная сумма кредита зависит от региона. А в Льготной ипотеке для ИТ-специалистов учитывается доход заемщика.

Подумайте какие программы вам больше подходят.

Действуют ли эти ипотечные программы в вашем регионе. Например, если вы живете в Московский области, вам не подойдут Сельская ипотека и Дальневосточная ипотека.

Используйте ипотечные калькуляторы на сайтах-агрегаторах: банки.ру, сравни.ру и сайтах банков, которые по регулярному доходу заемщика показывают на какую сумму кредита можно рассчитывать. Поиграйте с ипотечным калькулятором: чем длиннее срок, тем больше переплата. Однако, можно выплатить кредит досрочно и сократить расходы.

Погрузитесь в тему: подпишитесь на рассылки банков и аналитических сайтов, на группы в соцсетях. Там можно получить разъяснение юридических и финансовых вопросов, попасть на вебинар по интересующей вас теме.

Изучите постановления правительства, на основании которых действуют программы.

Уточните какие документы нужны, чтобы подтвердить ваше право участвовать в федеральных программах ипотеки на ИЖС. Например, для Семейной ипотеки нужны документы на детей, которые подтверждают, что они родились не раньше 1 января 2018 года.

Узнайте, в каких программах можно использовать материнский капитал для выплаты первоначального взноса.

Банки борются за клиентов, поэтому при одинаковых основных условиях, есть отличия в составе пакета документов, требованиях к дому и земле, в процедуре оформления кредита. Обращайте на это внимание.

Действующие федеральные ипотечные программы на ИЖС

В 2022 году доступны:

Каталог федеральных ипотечных программ

Для ИТ−специалистов — льготная ипотека на ИЖС

О программе

Программа рассчитана на граждан РФ в возрасте от 18 до 50 лет включительно, которые работают в ИТ-компаниях не менее 3 месяцев. Компания должна быть аккредитована Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации.

Чем регулируется программа

Программа регулируется Постановлением Правительства РФ № 805 от 30 апреля 2022 г.

Особенности

• Покупка земельного участка с последующим строительством дома круглогодичного проживания
• Покупка дома круглогодичного проживания
• Строительство дома круглогодичного проживания аккредитованным строительным подрядчиком по договору подряда
• Страхование залогового имущества на весь срок кредита
• Программа поддержки рассчитана на приобретение жилья только на первичном рынке
• Можно использовать материнский капитал для первоначального взноса
• Банк может устанавливать дополнительные требования к заемщику

Для кого

• Гражданство РФ
• Трудоустройство в ИТ-компании, имеющей аккредитацию Минцифры России
• Возраст от 18 до 50 лет включительно
• Доход от 120 тыс. рублей в месяц до вычета НДФЛ для городов РФ с численностью населения более 1 млн. человек и от 70 тыс. рублей в месяц до вычета НДФЛ для городов с населением до 1 млн человек; минимальная зарплата специалистов, работающих в Москве — 150 тыс. рублей в месяц;
• Минимальный размер зарплаты рассчитывается не только по основному месту работы, но и в совокупности с работой по совместительству, также в аккредитованной IT-компании
• Банк может устанавливать дополнительные требования к клиентам

Узнать работаете ли вы в аккредитованной компании можно по ИНН

Чтобы не потерять выгодную ипотечную ставку, после получения ипотеки специалисту нужно работать в аккредитованной ИТ-компании не менее пяти лет, а не весь срок выплаты кредита. Если сотрудник уволится раньше, то льготная ставка будет действовать для него еще полгода после увольнения.

Цель кредита на ИЖС

• Индивидуальные жилые дома от застройщика
• Строительство индивидуального жилого дома по договору подряда
• Покупка земельного участка и строительство индивидуального жилого дома по договору подряда

Ставка по кредиту

до 5 %

Максимальная сумма кредита

18 млн рублей — субъекты РФ с численностью населения свыше 1 млн человек

9 млн рублей — субъекты РФ с численностью населения менее 1 млн человек

Сумму можно увеличить до 15 млн рублей и 30 млн рублей соответственно. Но под 5% можно получить только до 9 и 18 млн рублей. Оставшаяся часть предоставляется по ставке на рыночных условиях или в рамках региональной ипотечной программы.

Численность населения в регионах РФ можно узнать здесь.

В каких регионах действует программа

Все регионы РФ

Первоначальный взнос

15 %

На сколько лет рассчитана программа

до 30 лет

Срок действия программы

до 31 декабря 2024 года

Залог

покупки по ипотеке: участок земли, дом

Пакет документов

Вам нужно подготовить документы, подтверждающие ваше право на эту программу:

• ИНН организации, в которой вы работаете.

Стандартный пакет документов:

• Паспорт
• СНИЛС
• Свидетельство о браке или разводе
• Справку о доходах по форме 2−НДФЛ* — запросить у работодателя
• Заверенная копия трудовой книжки* или ее электронный вариант — запросить у работодателя

Банки могут сами определять список документов для ипотеки — надо уточнять.

Актуальный список банков-участников

В программе «Ипотека для IT-специалистов» участвуют 53 банка.

Льготная ипотека — распространение на ИЖС и на ИЖС хозспособом

О программе

По программе «Льготная ипотека» можно построить дом по договору подряда и хозспособом, то есть самостоятельно без договора подряда. При строительстве хозспособом надо построить и зарегистрировать дом в течение 12 месяцев с даты получения кредита.

Чем регулируется программа

Программа регулируется Постановлением Правительства РФ № 566 от 23 апреля 2020 г.

Особенности

• Покупка или строительство дома круглогодичного проживания.
• Строительство по договору подряда.
• Аккредитованные строительные подрядчики.
• Или строительство дома своими силами без договора подряда и привлечения строителей — хозспособом. Фактически вы можете использовать деньги только на покупку стройматериалов.
• Можно использовать материнский капитал — уточните в банке.
• Страхование залогового имущества на весь срок кредита.
• Банк может устанавливать дополнительные требования к заемщику.

Для кого

Любой совершеннолетний гражданин Российской Федерации.
Банк может устанавливать дополнительные требования к клиентам.

Цель кредита на ИЖС

• Приобретение участка земли с домом, в том числе частного дома, у застройщика
• Строительство частного дома на своей земле самостоятельно или по договору подряда
• Покупка земельного участка с дальнейшим строительством дома самостоятельно или по договору подряда

Ставка по кредиту

до 7 %

Максимальная сумма кредита

12 млн рублей — Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область

6 млн рублей — другие регионы

Лимит по кредиту по программе можно увеличить до 15 млн рублей и 30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, однако по ставке 7% можно получить только сумму до 6 или 12 млн рублей, остальная часть предоставляется по ставке на рыночных условиях или в рамках региональной ипотечной программы.

В каких регионах действует программа

Все регионы РФ

Первоначальный взнос

15 %

На сколько лет рассчитана программа

до 30 лет

Срок действия программы

до 31 декабря 2022 года

Залог

покупки по ипотеке: участок земли, дом

Пакет документов

Стандартный пакет документов:

• Паспорт
• СНИЛС
• Свидетельство о браке или разводе
• Справку о доходах по форме 2−НДФЛ* — запросить у работодателя
• Заверенная копия трудовой книжки* или ее электронный вариант — запросить у работодателя

Банки могут сами определять список документов для ипотеки — надо уточнять.

Актуальный список банков-участников

В программе «Льготная ипотека» участвуют 76 банков.

Семейная ипотека — распространение на ИЖС

О программе

Для семей, где есть хотя бы один ребенок, который родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, для жителей Дальнего востока — с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года и детьми с ограниченными возможностями.

Чем регулируется программа

Программа регулируется Постановлением Правительства РФ № 1711 от 30 декабря 2017 г.

Особенности

• Для семей с детьми 2018 − 2022 года рождения и детьми с ограниченными возможностями, 2019 − 2022 года рождения — для Дальневосточного ФО.
• Договор подряда на строительство.
• Аккредитованные строительные подрядчики.
• Можно использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса.
• Страхование залогового имущества на весь срок кредита.
• Выплата в размере до 450 тыс. рублей для многодетных семей на погашение Семейной ипотеки, если цели ипотечного кредита соответствуют условиям программы помощи многодетным семьям.
• Банк может устанавливать дополнительные требования к заемщику.
• Оформление Семейной ипотеки позволяет рефинансировать ипотечный кредит на покупку готового жилья, полученный ранее.

Для кого

• Семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился ребенок, могут рассчитывать на получение ипотеки по льготной ставке до 6 %. Для Дальневосточного ФО, при рождении ребенка с 1 января 2019 года — 5 %;
• Семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью;
• Родители усыновленных детей могут принять участие в программе, если дата рождения одного из детей укладывается в сроки программы: с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.

Цель кредита

• Покупка жилья на первичном рынке: дом с участком в строящимся коттеджном поселке — КП или частный дом с земельным участком, продавцом которого является юридическое лицо — застройщик;
• Строительство индивидуального жилого дома или покупка земельного участка и строительство на нем частного дома по договору подряда с аккредитованным подрядчиком;
• Жилье на вторичном рынке у физических лиц, если оно расположено в сельском поселении на территории Дальневосточного ФО.

Ставка по кредиту

до 6 % — все регионы РФ, кроме Дальневосточного ФО
до 5 % — для жителей Дальневосточного ФО

Максимальная сумма кредита

12 млн рублей — Москва и область, Санкт-Петербург и Ленинградская область

6 млн рублей — другие регионы

Лимит по кредиту в рамках программы может быть 15 млн рублей и 30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, однако по ставке 6% можно получить только сумму до 6 или 12 млн рублей, остальная часть может быть предоставлена по ставке на рыночных условиях или в рамках региональной ипотечной программы.

Регионы

Все регионы РФ

Первоначальный взнос

15 %

На сколько лет рассчитана программа

до 30 лет

Срок действия программы

до 1 июля 2024 года включительно;

до 31 декабря 2027 года включительно — если ребенку установлена инвалидность после 2022 года.

Залог

покупки по ипотеке: участок земли, дом

Пакет документов

Для Семейной ипотеки нужны дополнительные документы, которые подтверждают ваше право на участие в программе:

• Свидетельство о рождении ребенка
• Документы подтверждающие инвалидность ребенка
• Документы подтверждающие, что вы приемные родители ребенка

Стандартный пакет документов:

• Паспорт
• СНИЛС
• Свидетельство о браке или разводе
• Справку о доходах по форме 2−НДФЛ* — запросить у работодателя
• Заверенная копия трудовой книжки* или ее электронный вариант — запросить у работодателя

Банки могут сами определять список документов для ипотеки — надо уточнять.

Актуальный список банков-участников

В программе «Семейная ипотека» участвуют 57 банков.

Сельская ипотека — распространение на ИЖС

О программе

Программа подходит для покупки, строительства и достраивания дома круглогодичного проживания на сельской территории. Программа не действует в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

Отбор уполномоченных банков проводит Министерства сельского хозяйства Российской Федерации.

Чем регулируется программа

Программа регулируется Постановлением Правительства РФ № 1567 от 30 ноября 2019 г.

Особенности

• Покупка, строительство и достраивание дома круглогодичного проживания в сельской местности
• Строительство по договору подряда
• Аккредитованные строительные подрядчики
• Можно использовать материнский капитал — уточнить в банке
• Страхование залогового имущества на весь срок кредита
• Банк может устанавливать дополнительные требования к заемщику
• Построить дом и зарегистрировать право собственности на него надо за 24 месяца, иначе банк повысит процентную ставку
• Прописка: в течение 180 дней с даты государственной регистрации права собственности, надо предоставить банку документ о прописке в доме, который был построен или куплен по программе
• Площадь дома должна соответствовать нормам, установленным местными властями
• Для всех регионов, кроме Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга

Супруг заемщика автоматически становится созаемщиком по кредиту. Созаемщиками могут быть не более 3-х физических лиц, в том числе не родственники заёмщика. В Россельхозбанке можно каждому из супругов взять по Сельской ипотеке, чтобы приобрести один объект недвижимости. Таким образом вы увеличите сумму кредита, чтобы приобрести объект большей стоимости.

Для кого

Для жителей сельской местности и для тех, кто планирует переехать из города

Цель кредита

• Покупка готового жилья по договору купли-продажи
• Покупка земельного участка и строительство на нем частного дома по договору подряда
• Завершение ранее начатого строительства жилого дома
• Строительство жилого дома на своем участке по договору подряда

Можно построить или купить дом со всеми коммуникациями, обязательно для постоянного проживания:

• В сельском поселении
• В рабочем поселке
• В поселке городского типа
• В небольшом городе с населением до 30 тыс. человек, кроме населенных пунктов Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга

Ставка по кредиту

до 3 %

Максимальная сумма кредита

до 5 млн рублей — для Ленинградской области, Дальневосточного ФО, Ямало-Ненецкого АО

до 3 млн рублей — для других регионов РФ

Регионы

Все регионы РФ, за исключением Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга

Первоначальный взнос

от 10 %

На сколько лет рассчитана программа

до 25 лет

Срок действия программы

Бессрочно

Залог

покупки по ипотеке: участок земли, дом

Пакет документов

Для Сельской ипотеки нужны дополнительные документы, которые подтверждают ваше право на участие в программе:

• Прописку в сельской местности можно подтвердить паспортом. А если вы только собираетесь переехать, то по окончании строительства дома вы должны прописаться в нем не позднее, чем через полгода.

Стандартный пакет документов:

• Паспорт
• СНИЛС
• Свидетельство о браке или разводе
• Справку о доходах по форме 2−НДФЛ* — запросить у работодателя
• Заверенная копия трудовой книжки* или ее электронный вариант — запросить у работодателя

Банки могут сами определять список документов для ипотеки — надо уточнять.

Актуальный список банков-участников

В программе «Семейная ипотека» участвуют 16 банков.

Дальневосточная ипотека — распространение на ИЖС

О программе

Только для Дальневосточного ФО. Если у вас нет прописки в ДФО, то вы должны зарегистрироваться по новому адресу в течение 270 дней, после перехода права собственности. Срок действия регистрации — от 5 лет.

Чем регулируется программа

Программа регулируется Постановлением Правительства РФ № 1609 от 7 декабря 2019 г.

Программа регулируется Постановление Правительства РФ о продлении Дальневосточной ипотеки до 31 декабря 2030 г.

Особенности

• Только для Дальневосточного ФО
• Если на момент покупки у вас не было постоянной прописки на территории ДФО, то после оформления права собственности на жилье, вы должны зарегистрироваться по новому адресу в течение 270 дней. Регистрация должна действовать не менее 5 лет, иначе банк может пересмотреть условия предоставления кредита.
• Можно использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса
• Договор подряда на строительство
• Аккредитованные строительные компании
• Банк может установить дополнительные условия для заемщика

Для кого

• Молодые семьи: супруги в возрасте до 35 лет включительно
• Неполные семьи: родитель в возрасте до 35 лет включительно, не состоит в браке и воспитывает ребенка до 18 лет включительно
• Участники программы «Дальневосточный гектар» — без требований по возрасту и семейному положению;
• Сотрудники медицинских и образовательных организаций, если стаж работы по специальности в ДФО — не менее пяти лет. Независимо от семейного положения и возраста
• Участники региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов — без требований по возрасту и семейному положению;
• Переселенцы с Украины, из ДНР и ЛНР, которые хотят жить в ДФО — без требований по возрасту и семейному положению.

Для участия в программе обязательно гражданство Российской Федерации.

Цель кредита

• ИЖС
• На вторичном рынке: частный дом в сельской местности
• С октября 2021 года программа распространяется на покупку вторичного жилья в моногородах на территории ДФО. Перечень моногородов устанавливается Правительством России

Ставка по кредиту

до 2 %

Максимальная сумма кредита

до 6 млн рублей

Регионы

Дальневосточный ФО

Первый взнос

не менее 15 %

Максимальный срок кредита

до 20 лет

Срок действия программы

до 31 декабря 2030 года

Залог

покупки по ипотеке: участок земли, дом

Пакет документов

Для Дальневосточной ипотеки нужны дополнительные документы, которые подтверждают ваше право на участие в программе:

• Прописку в ДФО можно подтвердить паспортом. Если вы только собираетесь переехать, то по окончании строительства дома вы должны прописаться в нем

Стандартный пакет документов:

• Паспорт
• СНИЛС
• Свидетельство о браке или разводе
• Справку о доходах по форме 2−НДФЛ* — запросить у работодателя
• Заверенная копия трудовой книжки* или ее электронный вариант — запросить у работодателя

Банки могут сами определять список документов для ипотеки — надо уточнять.

Актуальный список банков-участников

В программе «Дальневосточная ипотека» участвуют 16 банков.

Собственные банковские продукты

Условия в банках могут отличаться.

Если кредитного лимита не достаточно, можно комбинировать программы с господдержкой и собственные ипотечные банковские продукты, как по Льготной или Семейной ипотеке.

У каждого банка есть собственные банковские продукты без госучастия. Где, как правило, ставка по кредиту выше, а максимальная сумма займа больше. Первоначальный взнос тоже может быть больше. А вот требования к домам могут быть мягче. Срок действия таких программ больше — пока есть спрос.

Можно комбинировать программы с господдержкой и собственные ипотечные банковские продукты.

Ответы на вопросы

Чем ипотека отличается от потребительского кредита?

Преимущества ипотеки перед потребительским кредитом: больше срок, больше сумма, меньше процент.

Можно ремонтировать дом по Льготной ипотеке на ИЖС?

По правилам ремонтных работ в смете быть не должно. Ремонт — нецелевое использование кредита.

Можно достраивать дом по Льготной ипотеке на ИЖС?

Банк ДОМ.РФ разъясняет. Это возможно только в двух случаях:

• Если вы покупаете землю с домом в коттеджном поселке у застройщика, тогда дом может быть в любой стадии готовности,
• Если вы начали строиться с одним подрядчиком, потом привлекли ипотеку и продолжили достраивать дом с тем же подрядчиком.

Но вы не можете достраивать дом по Льготной ипотеке на ИЖС хозспособом. В некоторых банках есть собственные ипотечные программы на достраивание дома, как в Сбербанке, например.

В каких государственных программах обязательно прописываться в приобретенном или построенном по программе доме?

По Дальневосточной ипотеке вы должны зарегистрироваться по новому адресу в течение 270 дней, после перехода права собственности. Срок действия регистрации — от 5 лет.

По Сельской ипотеке, в течение 180 дней с даты государственной регистрации права собственности, надо предоставить банку документ о прописке в доме, который был построен или куплен по программе.

Сколько времени отводится на строительство дома хозспособом?

На строительство и регистрацию дома отводится 12 месяцев с даты подписания кредитного договора.

Можно привлекать официальные или неофициальные бригады к строительству по Льготной ипотеке на ИЖС хозспособом?

Нет, программой это не предусмотрено. Вы можете оплачивать только стройматериалы и строиться самостоятельно.

Как отчитываться перед банком при строительстве дома по Льготной ипотеке на ИЖС хозспособом?

В банке ДОМ.РФ достаточно в специальной программе «Мобильный оценщик» показать чеки на покупку стройматериалов, фотографии и видео каждого этапа строительства: возведение фундамента, строительство теплого контура, монтаж инженерных систем.

Землю по госпрограммам ипотеки на ИЖС можно купить у физлица или как по дому — только у ЮЛ и ИП?

По федеральным программам ипотеки на ИЖС землю можно купить у ФЛ, ЮЛ, ИП.

С какого момента заемщик начинает выплачивать проценты по ипотеке?

С момента зачисления денежных средств на аккредитив

Выберите банк

Предварительный отбор банков

• Изучите рейтинги банков сравни-ру, банки-ру, домой-ру
• Узнайте есть ли в банке программы ипотеки на ИЖС с госучастием
• Уточните есть ли в банке свои программы ипотеки на ИЖС
• Сравните условия кредитования: ставка, сумма кредита, максимальный срок кредитования
• Спросите есть ли отделения банка, там где вы собираетесь покупать или строить дом
• Почитайте отзывы заемщиков, посмотрите сайты и соцсети, спросите знакомых и знакомых знакомых

Выбираем несколько банков с одинаковыми характеристиками и оцениваем условия кредита более подробно

• Порядок досрочного погашения ипотеки
• Насколько удобно пользоваться ЛК банка
• Условия страхования недвижимости, жизни и здоровья заемщика
• При каких условиях ставка по ипотеке будет ниже. Обратите внимание на банк, через который вы получаете зарплату. Для зарплатных клиентов ставка обычно ниже, а список документов меньше: банк с вами хорошо знаком. Или банк, в котором у вас открыт депозит. Например, для клиентов Сбербанка ставка по кредиту будет на 0,7 процентных пункта ниже

Можно заполнить заявку на ипотеку в нескольких банках, чтобы у вас был выбор. Это вас ни к чему не обязывает. Вам предстоит принять серьезное решение, поэтому надо все тщательно взвесить.

Не только банк выбирает заемщика, но и заемщик выбирает банк.

Скриншот страницы с выборкой банков с программами ипотеки на ИЖС

Теперь вы понимаете:

• Какая ипотечная программа вам подходит
• В какие банки вы хотите подать заявку на ипотеку ИЖС — можно подать заявку сразу в несколько банков